Quali sono i compiti dell'amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio è il soggetto cui i condomini affidano la gestione delle parti comuni dell’edificio e, più in generale, di tutti gli aspetti normativi, fiscali e contabili.

La Legge di Riforma del Condominio (L. 220/2012) ha introdotto importanti modifiche agli articoli del Codice Civile che disciplinano le attribuzioni dell’amministratore che comprendono, una serie di doveri, poteri e facoltà.

In base al nuovo art. 1130 c.c., l’amministratore ha una serie di compiti che deve svolgere con la diligenza del buon padre di famiglia.

In particolare egli ha l’obbligo di:

• Eseguire le deliberazioni assembleari
  
• Redigere il rendiconto condominiale e convocare annualmente l’assemblea dei condòmini per la relativa approvazione entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio (termine dal 14 ottobre 2020 a causa dell’emergenza Covid-19)
  
• Fare osservare e rispettare il regolamento di condominio e disciplinare l’uso delle parti comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse di tutti i condòmini
  
• Erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e il corretto funzionamento dei servizi condominiali
  
• Riscuotere i contributi ordinari e straordinari, da versarsi sul conto corrente intestato al condominio aperto appositamente a cura dell’amministratore
  
• Agire coattivamente nei confronti dei condòmini inadempienti in caso di mancato pagamento degli oneri di gestione, entro il termine di sei mesi dalla chiusura dell’esercizio
  
• Compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio
  
• Eseguire gli adempimenti fiscali previsti dalla legge
  
• Curare la tenuta di un registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento (codice fiscale, residenza o domicilio, dati catastali di ciascuna unità immobiliare)
  
• Curare la tenuta di un registro di nomina e revoca dell’amministratore e di un registro dei verbali delle assemblee, in cui annotare le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni e le dichiarazioni rese dai condòmini che ne hanno fatto richiesta
  
• Curare la tenuta di un registro di contabilità, che deve sempre essere aggiornato e a disposizione di tutti i condòmini per essere consultato liberamente in ogni momento, in cui sono annotati in ordine cronologico tutti i movimenti in entrata ed in uscita
  
• Conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione, riferibile sia al rapporto con i condòmini, sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio
  
• Fornire al condòmino che ne faccia richiesta l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.

Nell’ambito di queste attribuzioni, o di quelle ulteriori conferitegli dal regolamento condominiale e/o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza di tutti i condòmini sia sotto il profilo sostanziale che processuale.

Non dimentichiamo che dal momento della nomina l’amministratore diviene a tutti gli effetti il rappresentante legale del condominio, per questo, viste anche le importanti responsabilità che si assume con il mandato, a legge richiede espressamente che questo incarico possa essere svolto da soggetti che possiedano determinati requisiti, elencati nell’art. 71 bis delle disposizioni di attuazione del Codice Civile. Più precisamente:

• essere nel pieno possesso del godimento dei diritti civili;
  
• non essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
  
• non essere sottoposto a misure di prevenzione definitive, salvo che sia intervenuta la riabilitazione;
  
• non essere interdetto o inabilitato;
  
• non essere inserito nell’elenco dei protesti cambiari;
  
• aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
  
• aver frequentato un corso di formazione iniziale e svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.