Responsabilità per infiltrazioni d’acqua in condominio: nuove prospettive dalla sentenza del Tribunale di Massa

Con la sentenza n. 515 del 7 settembre 2024, il Tribunale di Massa è tornato su un argomento particolarmente rilevante nel diritto condominiale: la responsabilità per le infiltrazioni d’acqua all’interno del condominio correlato al ruolo e all’atteggiamento del condomino danneggiato.

Il caso in esame vedeva coinvolto un condomino che aveva subito danni al proprio appartamento a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare, parte comune dell’edificio. Il condomino aveva quindi citato in giudizio il condominio, richiedendo il risarcimento per i danni subiti a causa dell’omessa manutenzione della copertura.

Il quesito chiave che il giudice ha dovuto affrontare era se il condominio fosse interamente responsabile dei danni o se il condomino danneggiato avesse delle responsabilità nel non aver cercato di limitare il danno.

La responsabilità del condominio e il ruolo del danneggiato

La sentenza ha innanzitutto confermato che il condominio è responsabile della manutenzione e riparazione delle parti comuni, come previsto dall’art. 1117 del Codice Civile, ed è tenuto a provvedere alla conservazione e alla manutenzione del lastrico solare, anche quando quest’ultimo sia di uso esclusivo di un solo condomino.

Il condominio, dunque, è considerato responsabile non solo della riparazione della parte comune, ma anche dei danni causati ai singoli condomini a seguito di infiltrazioni derivanti dall’omessa manutenzione, anche se non c’è stata colpa grave.

Quanto alla suddivisione dei costi, però, viene sempre richiamato il principio di cui all’art. 1126 del Codice Civile, secondo cui le spese per le riparazioni del lastrico solare devono essere ripartite tra tutti i condomini, con questa distinzione:

– un terzo a carico di colui che ne ha l’uso esclusivo

– due terzi a carico di tutti i condomini sottostanti, in proporzione ai millesimi di proprietà.

La sentenza in esame è poi entrata nel merito del ruolo del condomino danneggiato.

Infatti, sebbene il condominio sia responsabile per i danni, si ribadisce che anche il condomino danneggiato ha un dovere di diligenza.

In base all’art. 1227 del Codice Civile, il danneggiato è tenuto a evitare l’aggravarsi del danno. In altre parole, il condomino non può limitarsi a subire passivamente il danno, ma deve attivarsi prontamente per segnalare il problema all’amministratore e collaborare nella risoluzione.

In caso di mancata cooperazione o di inerzia, il risarcimento potrebbe essere ridotto o addirittura negato.

La decisione

Nel caso specifico, il Tribunale ha riconosciuto il diritto del condomino al risarcimento del danno, ma ha ridotto l’importo a causa del comportamento inerte tenuto dal danneggiato, che non aveva agito tempestivamente per limitare i danni, lasciando l’immobile disabitato e senza manutenzione per lungo tempo, aggravando ulteriormente la situazione.

Questa sentenza rappresenta un monito sia per i condomini che per gli amministratori di condominio. Da un lato, gli amministratori devono prestare maggiore attenzione alla manutenzione delle parti comuni per prevenire possibili controversie. Dall’altro, i singoli condomini devono essere consapevoli del loro ruolo attivo nel limitare i danni subiti, pena la riduzione del diritto al risarcimento.